Il-kompetizzjoni tal-kodiċijiet tal-użu tal-art għal plottijiet tal-art maħsuba għal swieq agrikoli bl-ingrossa hija waħda mill-aktar problemi prattikament sinifikanti fl-ippjanar tal-użu tal-art-ta' proġetti bħal dawn. Ir-raġuni tinsab fil-fatt li l-infrastruttura tas-swieq agrikoli bl-ingrossa hija kumplessa min-natura tagħha: tgħaqqad il-pjattaformi tal-kummerċ, il-faċilitajiet tal-maħżen-loġistika, is-servizzi tat-trasport, u l-oġġetti tas-servizz, li ħafna drabi twassal għal "kompetizzjoni" ta 'diversi kodiċi tal-użu tal-art fil-prattika.
Din l-informazzjoni hija kondiviża minn Dr tal-Liġi, Avukat Onorat tal-Ukrajna, Deputat tal-Poplu tal-VI, VII konvokazzjonijiet, membru tal-Kumitat tal-Verkhovna Rada tal-Ukraina dwar il-Politika Agrarja u r-Relazzjonijiet tal-Artijiet (2012-2014) Volodymyr Pylypenko.
Eżempju wieħed ta' kodiċi tal-użu tal-art li jikkompetu huwa 01.12 (Għat-tqegħid ta' infrastruttura għal swieq agrikoli bl-ingrossa) u 03.07 (Għall-kostruzzjoni u l-manutenzjoni ta' bini kummerċjali). Suq bl-ingrossa kważi dejjem jinkludi pavaljuni/żoni tal-kummerċ, bini amministrattiv, bini ta’ servizz, li xi drabi jista’ jwassal bi żball għall-assenjazzjoni tal-kodiċi tal-użu tal-art 03.07 jew 03.15 minflok il-kodiċi speċifiku 01.12.
Fejn jidħlu s-servizzi agro-(produtturi ta' servizz, tagħmir, agrokimika, operazzjonijiet ta' servizz), xi drabi jkun hemm kompetizzjoni bejn il-kodiċi 01.11 (Għal forniment ta' servizzi fl-agrikoltura) u 01.12 (Għat-tqegħid ta' infrastruttura għal swieq agrikoli bl-ingrossa).
L-algoritmu rakkomandat biex tingħeleb il-ħabta tal-kodiċijiet tal-użu tal-art, li jikkorrispondi mal-loġika tal-prattika ġudizzjarja:
1. Iddetermina l-kategorija tal-art mid-dokumenti tat-titolu għall-plott u l-informazzjoni tal-Katastru tal-Artijiet tal-Istat. Jekk il-kategorija tal-art hija agrikola, allura l-assenjazzjoni ta 'kodiċi tal-użu tal-art li tappartjeni għal artijiet residenzjali u pubbliċi mingħajr bidla xierqa fir-reġim legali tal-art hija impossibbli. Hemm każijiet meta biċċa art diġà ffurmata, inklużi dawk meħuda minn utenti tal-art għal bżonnijiet pubbliċi, tiġi trasferita għal suq agrikolu bl-ingrossa. L-Artikolu 10 tal-Liġi tal-Ukrajna "Fuq is-Swieq Agrikoli bl-ingrossa" jipprovdi għax-xiri/esproprjazzjoni għall-bżonnijiet pubbliċi, u proċeduralment, tali azzjonijiet jitwettqu skont ir-regoli tal-Kodiċi tal-Artijiet tal-Ukrajna (Artikoli 146, 149, eċċ.) huma fi sjieda privata, għal bżonnijiet pubbliċi jew raġunijiet ta’ ħtieġa soċjali.”
F'dan il-każ, hemm sitwazzjonijiet meta plottijiet ta' art agrikola jiġu esproprjati, filwaqt li t-tip ta' użu tal-art biss jinbidel fi ħdan il-kategorija speċifikata. Għalhekk, huwa meħtieġ li jiġu kkunsidrati d-dokumenti tat-titolu tal-utent tal-art preċedenti biex tiddetermina l-kategorija tal-art korretta li se tiġi ppreservata wara l-esproprjazzjoni u t-trasferiment għas-suq agrikolu bl-ingrossa.
Il-leġiżlazzjoni tal-art torbot direttament l-infrastruttura tas-swieq agrikoli bl-ingrossa mal-kategorija tal-artijiet agrikoli. Għalhekk, l-Artikolu 22 tal-Kodiċi tal-Artijiet tal-Ukraina jiddefinixxi li l-artijiet agrikoli jinkludu dawk ipprovduti għall-produzzjoni ta’ prodotti agrikoli, għal riċerka xjentifika agrikola u attivitajiet edukattivi, kif ukoll għat-tqegħid ta’ infrastruttura ta’ produzzjoni rilevanti, inkluża l-infrastruttura tas-swieq agrikoli bl-ingrossa.
Din il-loġika leġiżlattiva hija dettaljata fil-Klassifikazzjoni tat-Tipi ta' Użu tal-Art, fejn fit-taqsima "Artijiet Agrikoli," huwa pprovdut tip separat ta' użu tal-art 01.12 – "Għat-tqegħid ta 'infrastruttura għal swieq agrikoli bl-ingrossa." Għalhekk, mill-perspettiva tar-reġim legali tal-art, it-tqegħid ta’ suq bl-ingrossa (bħala oġġett infrastrutturali tas-suq agrikolu) għandu jiġi formalizzat fuq artijiet agrikoli billi jiġi stabbilit it-tip korrispondenti ta’ użu tal-art (01.12) fid-dokumentazzjoni tal-ġestjoni tal-art u dan jiġi rifless fl-informazzjoni dwar il-Katastru tal-Artijiet tal-Istat.
2. Iddetermina l-"għan ewlieni" li tipprovdi l-plott minn dokumenti primarji (deċiżjoni/kuntratt/att tal-istat/proġett ta’ ġestjoni tal-art).
3. Applika l-prinċipju ta 'speċjalità (lex specialis): jekk hemm kodiċi speċifiku fil-klassifikatur għall-każ tiegħek, agħżelha. Għall-infrastruttura tas-swieq agrikoli bl-ingrossa, il-klassifikatur jinkludi direttament il-kodiċi 01.12.
4. Iċċekkja l-konformità mad-dokumentazzjoni tal-ippjanar urban (żona funzjonali/pjan ta' tqassim f'żoni/pjan komprensiv). Dan huwa speċjalment importanti meta l-biċċa art tkun tinsab f'żona popolata. Jekk iż-żona funzjonali hija "agro-loġistika/produzzjoni/maħżen/infrastruttura tas-suq," allura l-kodiċi 01.12 huwa inkontestabbli.
5. Iddetermina n-natura legali tal-infrastruttura li tinsab fi ħdan il-plott. Stabbilixxi li l-proġett/oġġett huwa tabilħaqq suq agrikolu bl-ingrossa, mhux ċentru tax-xiri bl-imnut. L-iktar markaturi b'saħħithom: 1) l-istatus ta 'suq agrikolu bl-ingrossa mogħti skont il-liġi (ordni tal-korp awtorizzat + ċertifikat), jekk diġà nkisbu jew qed jinkiseb fl-istess ħin; 2) regoli ta 'operazzjoni/mudell ta' negozju (fluss tal-kummerċ bl-ingrossa, prodotti agrikoli, loġistika, tnaqqis ta 'telf, "infrastruttura tas-suq agrikolu" bħala kumpless). Jekk l-infrastruttura tas-suq agrikolu bl-ingrossa (fluss tal-merkanzija + loġistika + servizz għall-produttur/xerrej) tippredomina, huwa rakkomandabbli li tuża l-kodiċi 01.12. Jekk il-kummerċ kummerċjali jippredomina (ħwienet/pavaljuni mingħajr funzjoni speċifika ta' "suq" agrikolu), jipprevali l-kodiċi 03.07 (jew il-kodiċi 03.10 fil-verżjoni preċedenti tal-Klassifikatur).
Il-kodiċijiet 01.12 u 03.07 (qabel 03.10) mhumiex "varjanti ta' l-istess" għan ta' użu ta' l-art iżda kodiċi ta' reġimi legali differenti minħabba li 01.12 huwa direttament fi ħdan il-firxa ta' artijiet agrikoli, filwaqt li 03.10 jiddeskrivi oġġetti ta' infrastruttura pubblika/kummerċjali.
Għaliex l-artijiet għas-swieq agrikoli bl-ingrossa jeħtieġ li jiġu assenjati l-kodiċi 01.12 u r-riskji tal-klassifikazzjoni ta’ plottijiet bħal dawn bħala artijiet ta’ kostruzzjoni pubblika.
L-ewwelnett, hemm indikazzjoni diretta fil-Kodiċi tal-Artijiet tal-Ukrajna: l-infrastruttura tas-swieq agrikoli bl-ingrossa hija komponent tal-artijiet agrikoli. L-Artikolu 22 tal-Kodiċi tal-Artijiet tal-Ukrajna jinkludi direttament l-infrastruttura tas-swieq agrikoli bl-ingrossa fl-iskopijiet li għalihom huma pprovduti artijiet agrikoli. Għalhekk, jekk l-oġġett huwa essenzjalment "suq agrikolu bl-ingrossa," il-bażi korretta għall-użu tal-art hija artijiet agrikoli, mhux kostruzzjoni pubblika.
It-tieni nett, il-pjan tal-użu tal-art u t-tqassim f'żoni (LUZP) jipprovdi kodiċi speċjali u dejjaq 01.12, li jieħu preċedenza fuq il-kodiċi ġenerali tas-"suq" 03.07 (preċedentement 03.10).
It-tielet nett, il-prijorità tal-użu tal-artijiet agrikoli għal skopijiet agrikoli. Il-Kodiċi tal-Artijiet tal-Ukrajna jistabbilixxi l-prijorità ta 'artijiet adattati għall-agrikoltura u jżomm kawtela meta jallokahom mhux għal "għanijiet agrikoli." Jekk is-suq agrikolu bl-ingrossa funzjonalment huwa parti mill-katina tal-produzzjoni agrikola (loġistika / ħażna / ipproċessar primarju, eċċ.), allura l-konverżjoni ta 'artijiet bħal dawn f'kostruzzjoni pubblika billi tassenjahom il-kodiċi 03.07 (qabel 03.10) tidher bħala tneħħija mhux ġustifikata mill-artijiet agrikoli, li tikkontradixxi l-Artikoli 22, 23 tal-Kodiċi tal-Artijiet tal-Ukraina.
Ir-raba’, l-applikazzjoni tal-kodiċi 03.07 (qabel 03.10) teħtieġ konformità stretta mar-rekwiżiti tal-ippjanar urban. Għalhekk, artijiet residenzjali u pubbliċi jintużaw skont il-pjan ġenerali u dokumentazzjoni oħra tal-ippjanar urban. Għal plottijiet barra ż-żoni popolati, dan spiss ifisser li mingħajr bażi ta' ppjanar xierqa u ġustifikazzjoni funzjonali, l-awtoritajiet/korpi regolatorji se jiddubitaw il-leġittimità ta' tali użu "urbanistiku".
Kjarifika importanti: il-verżjoni attwali tal-Artikolu 38 tal-Kodiċi tal-Artijiet tal-Ukraina tifformula l-kunċett ta 'artijiet residenzjali u pubbliċi b'mod funzjonali, mingħajr rabta diretta "biss f'żoni popolati." Madankollu, jekk it-trasferiment ta 'plott ta' art għal suq agrikolu bl-ingrossa seħħ qabel is-17.06.2020 (qabel l-emendi għall-Artikolu 38 tal-Kodiċi tal-Artijiet tal-Ukrajna), allura l-klassifikazzjoni ta 'dik il-biċċa art bħala kostruzzjoni pubblika hija impossibbli.
M'hemm l-ebda projbizzjoni regolatorja dwar il-lokazzjoni ta' plott ta' art bit-tip ta' użu ta' art 01.12 "Għat-tqegħid ta' infrastruttura għal swieq agrikoli bl-ingrossa" f'żoni popolati – sakemm ikun hemm konformità mar-rekwiżiti għall-iskop funzjonali tat-territorju (dokumentazzjoni tal-ippjanar urban) u deżinjazzjoni xierqa tal-użu tal-art. Il-Liġi ta 'l-Ukrajna "Fuq is-Swieq Agrikoli bl-ingrossa" tistipula li l-postijiet ta' infrastruttura agrikola huma ddeterminati mill-korp ċentrali awtorizzat "fit-territorju rilevanti" ibbażat fuq espedjenza ekonomika (mingħajr ir-riżerva "barra żoni popolati biss").
Bl-istess mod, m'hemm l-ebda projbizzjoni leġiżlattiva ġenerali dwar l-assenjazzjoni tal-kodiċi 03.07 biss għal plottijiet ta' art f'żoni popolati. Mill-2020, id-definizzjoni ta 'artijiet residenzjali u pubbliċi fil-Kodiċi tal-Artijiet tal-Ukrajna mhix marbuta esklussivament ma' żoni popolati iżda deskritta permezz ta 'użu funzjonali (tqegħid ta' bini residenzjali, bini u strutturi pubbliċi, eċċ.).
Konklużjonijiet
Il-preżenza ta’ reġim legali speċjali għas-swieq agrikoli bl-ingrossa ma teliminax il-problema ewlenija – il-frammentazzjoni tar-regolamentazzjoni legali tal-art, li tiġġenera l-“kompetizzjoni” tal-kodiċijiet tal-użu tal-art u, bħala riżultat, kunflitt akbar u riskji regolatorji għan-negozji agrikoli.
Fl-istess ħin, meta wieħed iqis il-loġika leġiżlattiva deskritta hawn fuq, iż-żieda fil-protezzjoni ta 'artijiet agrikoli, u l-intenzjoni tal-istat li jiżgura l-użu tagħhom primarjament għal skopijiet agrikoli, swieq agrikoli bl-ingrossa, skond il-proċedura definita mil-liġi, jakkwistaw plots ta' art bi għan speċjali, jiġifieri għat-tqegħid ta 'infrastruttura għal swieq agrikoli bl-ingrossa. Għalhekk, il-plots korrispondenti f'dan il-każ jistgħu jiġu assenjati l-kodiċi tal-użu tal-art 01.12 bħala l-uniku possibbli u li jikkorrispondi għall-kodiċi tal-użu attwali.
Fid-dimensjoni prattika, id-determinazzjoni tal-kodiċi tal-użu tal-art "korrett" għandha tistrieħ fuq dokumenti primarji tal-formazzjoni tal-plott, il-funzjoni dominanti attwali tal-infrastruttura, u restrizzjonijiet tal-ippjanar urban (żoni funzjonali), aktar milli fuq sinjali formali ta 'oġġetti individwali (pavaljuni, bini tal-kummerċ), li huma biss elementi tal-infrastruttura kumplessa tas-suq agrikolu bl-ingrossa. Kontroll legali ta’ kwalità tad-dokumenti meta jiġu fformalizzati d-drittijiet tal-art għal suq agrikolu bl-ingrossa jiżgura aspetti ewlenin – il-prevedibbiltà tal-implimentazzjoni tal-proġett infrastrutturali, il-protezzjoni tal-investimenti, u l-minimizzazzjoni tar-riskji ta’ tilwim legali u l-prosekuzzjoni tal-infurzar tal-liġi.
